任意売却の無料相談。住宅ローン滞納や競売のお悩みを解決します。秘密厳守

先般は『任意売却取扱主任者資格 指定講習』へご参加いただき誠にありがとうございました。
受講者様から寄せられたご質問に以下のとおり回答させていただきます。

※講習の内容に直接関係のあるご質問に限らせていただいております。
※ご質問内容は事務局の方で文面・文言等を修正させていただいている場合がございます。
※複数の方からの同様のご質問や趣旨が同じご質問はまとめさせていただいております。
※本ページは期間限定の公開となります。

1.任意売却全般について

任意売却の経験がないので自信をもって業務に取り組んでいけるよう、経験を積み重ねていきたい。
そのためにはどのような段階を踏んで進めていけばよいでしょうか。

まずは任意売却の流れを理解し、ご相談者様には競売とのメリットデメリット比較や、所有権移転までの時間的な違いをご説明できるようにしておいた方が良いでしょう。

債権者との交渉において、今後の必要資料や進め方などは、各債権者により異なりますので、最初のご挨拶の時にヒアリングをしておくことが大事です。
この時に初めて任意売却を行う旨を正直に伝え、債権者とのコミュニケーションを大切にしてください。
最近では丁寧に教えて下さる債権者の担当もおります。

ご自身は売買のプロであっても、債権(お金)のプロは債権者です。
とにかく分からないことは一つずつヒアリングで潰していくことで、決済までの道標ができる事でしょう。

コロナ前とコロナ後で全任協に寄せられる任意売却の相談にはどのような変化があったか教えて欲しい。

コロナによる収入減等により、将来的な住宅ローンの支払いにおけるご相談が増えました。
またリモートなど自宅待機の方が増え、家族で話し合う機会が増えたことで親族間売買のご相談が増え、取引自体も多くなっております。

まだ住宅ローンのリスケジュールによる返済猶予を受けている方が多くいらっしゃいますが、お仕事がコロナ前の状態に戻らない方は、今後も不動産売却のご相談が増えてくるでしょう。

任意売却における販売活動は、不動産会社に勤務していなくても出来ますか?
住宅ローン返済に困窮している方の役に立ちたいと考えていますが、不動産会社へ勤めていない場合、どのような活動の幅がありますでしょうか。

宅建業法上、不動産売買を行う場合は、宅建業者が売買を行う必要がございます。
宅建業者へ勤務されていない場合ですと、ご自身が実際に権限を持ち取引を行う事は出来ません。

しかしながら、ご相談者様から現在の状況をヒアリングし、アドバイスを行うことは可能です。
話を要約し、実際に売買に携わる不動産業者や弁護士等へ引継ぎを行ってください。

アドバイスを行う上での注意点としては、お金や税金等の話となると弁護士・司法書士等の法資格者、及び税理士のジャンルとなりますので、一般的なアドバイス以外は弁護士法・税理士法に引っ掛かる可能性があります。
十分にご注意下さい。

投資用のオーナーチェンジ物件の任意売却について、居住用物件の任意売却との違いや注意点などがあれば具体的に教えてほしいです。

居住用不動産と投資用物件では、売却価格の決定に違いがございます。

居住用不動産は成約事例等から売却価格を導き出すことが殆どですが、投資用不動産に関しては利回りで売却価格が決定されることが殆どです。
特にワンルームの投資用物件に関しては、新築で購入し築が浅いもののご相談が多く、まだ返済回数が少ない為、残債務と一般的な利回り計算による価格とでは、金額が乖離する傾向が多くなっております。

更にサブリースが付いていますと、購入希望の方が解除を希望されることも多いので、解除料等の費用が売買時に余計にかかる事もございます。
上記の理由を債権者に説明をしても、債権者としては多くの残債務を回収したい為、利回りで導き出した価格よりも大幅に上回った価格を希望してくるでしょう。
交渉等により、売買が長期化することのご説明が必要となります。

2.任売実務の進め方について

決済前に転出手続きを行ってしまうと、登記上の住所と住民票の住所が異なってしまいます。その為情報の修正が必要になり別途費用がかかってしまう事がありますが、どのような手続きをしたら良いでしょうか?また引越しはどのタイミングでするのがベストでしょうか?

ご質問の通り、決済前に住所変更手続きをしてしまうと、住所変更の費用が決済時に司法書士への報酬等で上乗せされてしまいます。
決済時には、登記されている所有者の住所・印鑑証明書の住所・身分証明書の住所の3点が一致していないと、同姓同名の他人として扱われてしまい、本人確認が取れません。

このことから、決済時までは引越しをしても住所変更の手続きはせず、決済が終了してから住所変更手続きを行うよう、売主へお願いをして下さい。
勤務先の都合上、住所変更をせざるを得ない場合は、費用がかかる旨を売主へ予め告知しておきましょう。

また、引越のタイミングについてですが、任意売却は決済時まで何が起こるか分かりませんので、債権者が合意した売買価格で進めて良いと承認され、売買契約の締結後に引越し作業を行う事が無難です。

売買契約から決済までは、通常1ケ月ほどの期間を頂くことができますので、その間に引越し及び残置物の処分を完了させるようにすると良いでしょう。

任意売却取引に関して、物件をレインズに登録するのは必須でしょうか。

任意売却の媒介契約の種類としては、債権者が専属専任媒介契約を望むことが多い傾向があります。
上記の理由としては、任意売却は特殊な取り扱いとなる為、任意売却に慣れていない業者から、債権者への問い合わせ等による誤情報が錯綜してしまうトラブルを防ぐためです。

専属専任媒介契約書にも記載がございますが、レインズ登録は必須となります。
債権者は、きちんと販売活動を広く行っているかの確認として、レインズ登録証の送付を義務付けているところが多く存在します。

レインズ登録前に既に購入希望の方がいらっしゃる場合は、債権者へ一度ご相談してみると良いでしょう。

DMの反応率の目安を教えて頂きたい

DMの反響率につきましては、送付する書面や同封物、発送するタイミングや封筒のデザインなど様々な要因により効果が大きく変わってきます。
反響率を高めていくために、常に仮説検証を繰り返していく必要があります。

大まかな目安としては0.1~1%程度と認識しておくと良いかと思います。

税金滞納がある場合、役所によっては窓口で情報共有している為、公課証明書等は決済日のギリギリまで取得しない方が良いと解説がありました。
売却することがバレないように書類を取得するためにはどのような方法があるのでしょうか。

公課証明書を取得する際に申請書を記入しますが、『証明を必要とする理由』の欄にチェックマークを入れる項目があります。
この時に、登記所や裁判所等の欄にチェックマークを入れないようにした方がよいでしょう。

参考資料として等、売買に触れないものにチェックを入れておいた方が無難です。
取得の時期としては、決済日が近くなった清算金額の計算時が望ましいですが、早めの調査を行う場合は上記に注意し申請を出しましょう。

一つの例として、東京23区の物件であれば、どの区でも公課証明書の取得ができますので、物件所在地と異なる区に公課証明書の取得をしに行くよう心掛けましょう。
差押がされていないのに、役所に対し滞納金額の調査を不動産業者が行った場合は、差押のリスクが非常に高くなりますのでご注意ください。

任売後の残債が多額(例えば1000万円)だった場合で、その残債を月1万円で返済していくことになったとすると、毎年12万円ずつしか残債が減らない計算になります。
そうなるといつまでたっても返済しきれない、という可能性がかなり高いと思うのですが、債務者より「それで大丈夫なのでしょうか」と質問された場合、どのように回答したら良いのでしょうか。

任意売却により残債務が出る場合、不動産の決済時に債権者が出席することになります。
その際に債務者の方と債権者とで今後の返済金額を決定するのですが、最初は月々1万円での返済のお約束であっても、1年後に支払いを見直すという文言が書かれた念書になっていることがございます。

1年後に返済金額が上がる可能性と、また債権譲渡により債権者が変わる可能性があり、金額の見直しについては、見直し時に厳しい金額の提示があるかもしれないとのリスクをご説明しておかなければなりません。

残債務を長期にかけて全額お支払いするよりも、弁護士費用を積み立てて借金をゼロにする(自己破産をする)ことは、抵当権が外れ実体の無いものに、長期間返済を続けていくストレスより良いものであるというケースもあります。
その点をアドバイスして頂ければ良いでしょう。

任意売却では金額は債権者が決定するため、媒介契約締結時に金額が決定していないと思うのですが、どうやって媒介契約を取り交わすのでしょうか。

専属専任媒介契約を締結していただく際に、売却金額は債権者からの金額の記載された通知をもって決定とする旨を備考欄に記入しておき、ご依頼者された方にはそのご説明をして下さい。

債権者は個人情報の関係で、媒介契約書の提示が無ければ不動産業者とはお話しして下さいません。
ですので、媒介価格の欄が空欄のもので署名捺印がされた媒介契約書をまず債権者へ送付し、仲介業者と認定された後、仲介業者及び債権者が査定を行った後に売出し金額が決定します。

オーバーローンの場合、売主側で金額を勝手に決めてしまうと、債権者を怒らせてしまうこともございますので注意が必要です。

任意売却は、債権者に対して任意売却に応じていただくハードルが高いと感じています。
任意売却に応じていただくための実務的なテクニックなどがありましたら教えていただきたいです。

債権者としては、残債務をより多く返済してもらいたいという希望がございます。

しかし不動産価格を決定する為の作業として現地調査や内覧を行う事は稀で、成約事例等机上による査定を行う事が殆どです。
実際の売却に於けるマイナス点は、売主からの告知や現地調査を行う不動産業者でしか把握できない為、その点を債権者へ説明する必要があります。

現地で撮影した写真は債権者交渉において重要な書類となりますので、多くの記録を残しておくとよいでしょう。
近隣の成約事例や同マンションの成約事例はあっても、室内状況の違いや個別差がありますので、ご依頼を受けたら物件調査を細かく行う事をお勧めします。

実際に相談者の対応をする場合に、このような場合には任意売却を、このケースであれば競売を勧める、といった判断基準があれば教えて欲しいです。

任意売却でのご相談があった場合に、基本的には競売を勧めるということはほぼ皆無かと思います。

競売のメリットとしては、所有権移転がなされ、強制執行までの期間長く住めるという事が挙げられます。
また投資物件として購入したが、住宅ローンをとして融資を受けてしまった事により、債権者がそのこと発見してしまったが為に、任意売却に応じて頂けないもの(特殊案件)がございます。

上記の場合は競売を勧めますが、競売は殆どメリットがございません。
相談者自身の意志による売却が可能な、任意売却を推奨して下さい。

3.親子間売買・リースバックについて

親子間売買には一体どのようなメリットがあるのでしょうか

ケースによりますが、親が住宅ローン含め借り入れの支払いが厳しい時、及び滞納があるような状態の場合に、早期に子への所有権移転を行う事により、差押えや競売を回避し自宅が守れるということが一つの例として挙げられます。
第三者への売却をせずに住み続け、自宅を守る方法としても有効です。

また、夫婦共有名義で既に離婚をしている場合に、親の1人から子への所有権移転を行う際に有効な手段となります。
親の1人が既に退去済みで、まだ権利者として登記が残っている場合は、登記を外す為に親族間売買を行うケースが多く使用されております。

親子間売買にはどのようなデメリットがありますか

親族間での売買となると、通常金融機関から住宅ローンの融資がほぼ承認されません。

不動産担保ローン等を使用するとなると金利設定が住宅ローンよりも高くなる為、月々の返済額が高くなります。
また、借り換え時にも前回親族間での売買を行っている履歴を見て、融資を嫌がる金融機関もありますので、実行できる金融機関を探す手間がかかります。

親子間売買で住宅ローンを組んだ場合、住宅ローン控除は適用できますでしょうか。

親族間での売買となると、通常金融機関から住宅ローンの融資がほぼ承認されません。
弊会では不動産担保ローンでの融資を推奨しております。
その為、住宅ローン控除の適用はありません。

親子間売買をすると贈与税は課税されるのでしょうか。

各税務署や税務署の担当により考えが異なるので、一概に課税されるとは断言できません。

不動産の土地の価格では一物四価と呼ばれるものが存在し、同じ土地でも4つの評価があります。
最低でも固定資産評価よりも高い売価設定を行う必要があり、それ以下の価格では贈与の疑いがなされることでしょう。

どの価格で売買価格を設定したとしても贈与税が発生する可能性がありますので、課税リスクを含めデメリットを説明し、説明を行ったことを証する合意書を取得するなどして、納得して頂いた上で売買価格を設定するように心掛けましょう。

税理士法に触れない範囲内でのアドバイスとし、詳細は税務署や税理士への質問をして頂くよう、ご相談者様に促してください。

親族間売買ではなく、リースバック後の買い戻し価格を通常より安い価格を設定した場合、後で贈与税を課税されることはありますか?

売却時の金額設定が低すぎた場合、買戻し時の金額次第では課税対象になる可能性があります。

4.その他

管理費の遅延損害金(テキストp30)についてですが、2020年の民法改正に伴い、民事法定利率5%は3%(3年ごと見直し)という認識でよろしいのでしょうか。

ご指摘のとおり、管理規約に遅延損害金利率の定めがない場合、遅延損害金は3%(3年毎に見直し)となります。
公式テキストの記載内容は民法改正前のものとなります。大変失礼いたしました。

今後、この資格が国家資格となる可能性はありますでしょうか。

現時点で具体的な予定はございません。

同時廃止事件終了までに要する期間について、テキストで4ヶ月程度と記載がありましたが、動画内では2ヶ月程度と解説いただいていた箇所がありました。どちらが正しいのでしょうか。

同時廃止事件につきましては、申し立て~免責決定の確定までに要する期間はおよそ4ヶ月が目安となりますが、申し立て~免責までの期間は2~3ヶ月程度となりますので、動画ではその期間について言及させていただいております。

今後、実務の不明点などを協会に相談することは可能でしょうか

全任協試験事務局におきましては、任意売却取扱主任者資格試験の運営のみ行っておりますので、資格保有者様からの個別具体的な実務に関するご質問への回答はいたしかねてしまいます。何とぞご了承下さい。

ただ、資格保有者様に向けた『個人会員制度』に登録頂けた方であれば、実務に関するご質問へ回答させていただいております。
※メールでのやりとりに限らせていただきますので、回答までにお時間を頂戴する可能性がございます。