離婚の手続きでは、婚姻期間中に築いた財産を公平に分ける「財産分与」が避けて通れません。夫婦で蓄積した資産には預貯金や保険、株式のほか、不動産も含まれます。しかし、不動産は現金のように簡単に半分にすることができないことや、住宅ローンである借金も財産として考えなければなりません。
この記事では、離婚時に不動産をどのように分割するかについて、基本的な考え方や実務上の処理方法を整理します。
離婚時の財産分与における夫婦の資産状況の確認
婚姻期間中に築いた資産は、名義が夫婦のどちらにあるかにかかわらず共有財産とみなされるのが基本です。日本の民法では、離婚した当事者の一方は相手方に対し財産の分与を請求でき、家庭裁判所は婚姻中に取得・維持した財産の額や寄与の程度などを考慮して分与額や方法を決めると定めています。夫婦の寄与の程度に差が明らかでない場合は同等と推定されるため、貯蓄や不動産を含めた財産は原則として半分ずつ分けるのが基本です。
一方、婚姻前から保有している資産や相続・贈与で得た財産、別居後に各自が蓄えた資産は「特有財産」として財産分与の対象外とされます。
また、相手の有責行為が原因で離婚に至った場合は財産分与とは別に慰謝料が認められることがあります。未成年の子どもがいる場合は養育費の負担も合わせて検討する必要があり、これらは別途話し合いを行います。
離婚後も夫婦の一方が自宅に住み続けたい場合の対応
離婚後も夫婦のどちらかが家に住み続ける場合には、まず現在の不動産の評価額を調べ、自分が所有する持分の価値を算出することが必要です。その評価額を基にして住み続ける側と家を出る側の財産分与を行います。ただし、住宅ローンが残っている場合は注意が必要です。ローンが残っていると名義変更ができないため、単純に他の資産と合わせて計算するのではなく、ローンを一度完済するか、借り換えをして名義を移す必要があります。
住宅ローンを完済せずに持分を譲渡してしまうと、金融機関はローン契約と登記名義の不一致を契約違反とみなす恐れがあります。その場合、最悪の場合は一括返済や競売を求められる可能性もあります。金融機関はローン契約者の返済能力を前提に融資を行っているため、所有者の名義と住宅ローン契約内容に齟齬が生じると重大な問題になるからです。そのため、離婚に伴って家の名義を変更する場合は、事前に金融機関へ相談し、残債と査定額を確認したうえで慎重に手続きを進めることが重要です。
不動産を分ける3つの代表的な方法
離婚時に不動産を分ける方法は大きく三つあります。いずれも夫婦間で合意を形成することが重要です。
売却して得たお金を分ける
不動産を第三者に売却し、その売却代金を夫婦で分け合う方法です。共有名義のまま売却することも可能ですが、その際は売却手続きのすべてを二人で進める必要があり、仲介業者への依頼や契約書への署名・押印などに双方の協力が求められます。売却益は共有財産として扱われるため、一般的には半分ずつに分けるか、持分割合に応じて分配します。
売却によって現金化すれば、将来の管理や税金の負担を気にせずに済み、後々のトラブルを防げる点がメリットです。デメリットは、市場価格でしか売却できないため希望額に届かないことがある点と、仲介手数料や譲渡所得税などの諸費用が発生することです。また、ローン残債がある場合には売却代金でローンを完済しなければ抵当権の抹消ができない点に注意が必要です。
共有名義の解消を行う
共有名義を解消するには、どちらかが相手の持分を買い取るか、協力して売却して代金を分け合う方法の2種類があります。誰かが家に住み続けたい場合は相手の持分を買い取り、双方が住まない場合は売却するのが現実的です。共有名義を放置すると、不動産を売却したり賃貸に出したりする際に相手の同意が必要になるなど扱いが難しくなります。また、住んでいない場合でも固定資産税や管理費を負担しなければならず、離婚後も連絡を取り合う必要があるためトラブルになりやすいと指摘されています。
住み続ける側が、引っ越す側に賃を支払う
住宅を売却せずに一方が住み続ける場合は、住み続ける側が家の評価額の半分に相当する代償金を相手に支払う方法があります。例えば査定額が4,000万円でローン残債が1,000万円なら、純資産は3,000万円です。夫が取得するなら妻に1,500万円を支払う形になります。代償金は一括で支払うのが理想ですが、双方が合意すれば分割払いにすることも可能です。代償金を支払う資金が調達できない場合は、ローンの借り換えや金融機関に相談する必要があります。
住宅ローン完済済みの家に住む場合の分与の進め方
まずは名義の確認
住宅ローンを完済している場合は、ローン契約に縛られないため名義変更の手続きは比較的容易です。不動産登記簿上の名義が自分になっているかを確認し、共有名義の場合は相手から持分を譲り受ける手続きを進めます。共有名義を解消する方法として、どちらかが相手の持分を買い取るか、二人で協力して売却する方法があると前述しました。名義変更に伴って登録免許税や不動産取得税などの税金が発生する可能性があります。贈与税や譲渡所得税の適用があるかどうかは、税務署や専門家に確認しましょう。
住み続ける方が家を出る方に現金を渡す
ローン完済後に一方が家を取得する場合、相手に対して家の価値の半分相当額を現金で渡すのが一般的です。共有持分が半々でない場合でも、離婚による財産分与ではお互いの貢献度が同等と推定されるため、半分ずつ分けるのが基本とされています。査定額は複数の不動産会社に依頼して適正な市場価格を把握した上で算定し、双方が納得できる金額を決めましょう。代償金の支払い方法や期日については離婚協議書や公正証書などの書面に明記しておくと安心です。
ローン残高がある住宅に住み続ける場合の財産分与の考え方
まずは名義の確認
住宅ローンが残っている家に夫婦のどちらかが住み続ける場合は、ローン契約と不動産登記の名義を確認することが重要です。名義が借り手本人であれば問題ありませんが、夫婦共有名義のままではどちらか一方が家を処分することができません。金融機関の承諾を得た上で、名義を単独に変更するかローンを借り換える必要があります。
ローンの残債と査定額を確認
現在の住宅ローン残高と不動産の市場価値を確認し、純資産がプラスかマイナスかを計算します。不動産を売却してローンを完済できる場合を「アンダーローン」、売却してもローンが残る状態を「オーバーローン」と呼びます。
◆アンダーローンの場合の財産分与例
査定額が4,000万円、ローン残高が3,000万円であれば、純資産は1,000万円です。この場合、住宅を取得する側が相手に対して500万円（純資産の半額）を支払うことで均等な財産分与となります。ローンの名義を取得側に変更し、引き続き返済を行います。金融機関は返済能力を審査するため、単独でローンを引き受けられるか事前に確認が必要です。
◆オーバーローンの場合の財産分与例
査定額が2,500万円、ローン残高が3,000万円で純資産がマイナス500万円の場合、売却してもローンが完済できません。多くのケースでは、住宅を取得する側がローン返済を続け、マイナス分について相手に負担を求めない形で合意します。夫婦で連帯債務や連帯保証となっている場合は、金融機関に相談し、連帯保証人から外す手続きを行うと安心です。
妻を連帯保証人から外す
自身が居住しないのにも関わらず、連帯保証人になっている場合、当然連帯保証人から外れたいと思います。
この場合は、新たな連帯保証人を用意するか、他の担保を差し入れるなどの条件を求められることが多いので、事前に金融機関へ相談しましょう。
ちなみに、基本的に一度契約を取り交わした内容を変更することはかなり難しい手続きとなります。
トラブルを防ぐための公正証書の作成
離婚協議で合意した内容は、後々のトラブルを防ぐため公正証書にしておくと安心です。公正証書に財産分与やローン返済の約束、代償金の支払い方法などを明記しておけば、支払いが滞った場合に強制執行手続きが可能になります。また、財産分与請求権には時効があり、民法の改正により離婚成立から5年で請求できなくなると規定されています（2024年改正前は2年）。早めに協議と手続きを済ませることが重要です。
まとめ
財産分与は婚姻期間中に夫婦が協力して築いた財産を公平に分ける制度で、名義に関係なく半分ずつ分けるのが原則です。不動産も共有財産に含まれ、売却益は持分割合にかかわらず半分ずつ分けるのが基本です。
共有名義の不動産は他の共有者の同意がなければ売却や賃貸等の重要な手続きができず、税金や維持費の負担も生じるなど、離婚後のトラブルの原因になります。共有名義を解消するには、どちらかが相手の持分を買い取るか、協力して売却する方法があり、住宅ローンが残っている場合は完済してから名義変更することが求められます。
不動産の財産分与には、①売却して現金を分ける、②共有名義を解消する、③住み続ける側が代償金を支払う方法があり、それぞれメリットとデメリットがあります。ローンの残高や査定額、税金や諸費用を考慮する必要がありますが、住宅ローンの残債が残っている場合、当該不動産は、銀行の担保となっているため、銀行に相談せず勝手な手続きを進めてしまうと、残債の一括返済や最悪の場合、競売の手続きを進めらてしまうケースも多くありますので、必ず事前相談をすることが必要です。
住宅ローンが残る物件に住み続ける場合は、ローンの名義人と住む人を一致させ、連帯保証人の解除手続きや借り換えを検討します。協議内容は離婚協議書や公正証書に残し、後のトラブルを防ぐことが大切です。
離婚に伴う不動産の財産分与は、感情や複雑な手続きが絡み合う難しいテーマです。専門家に相談しながら、正確な査定額とローン状況を踏まえ、双方が納得できる形で財産を分けましょう。
記事監修者
藁科 暁 / 埼玉本部長
任意売却取扱主任者/宅地建物取引士
賃貸から売買まで不動産業務を多岐にわたり経験してきました。その中で任意売却に悩まれている方のお力になれたらと自ら志願して全任協にて従事しております。ご不安ばかりで相談することにも躊躇するかもしれませんが、私たちが不安を取り除き新しい人生のスタートを切れるようにお手伝いさせていただきます。ご相談から売却終了後のサポートまでさせていただきます。お気軽にご相談ください。
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