最終更新日: 2026年01月06日
住宅ローンがあるけど離婚したい場合どうすればよい？
結論としては、住宅ローン返済中であっても離婚することは可能です。
ただし、離婚届を出す前に、住宅ローンの問題を解決しておくことが絶対条件と言えます。
なぜなら、売却や借り換え、財産分与における所有権の移転などを確定させずに離婚してしまうと、後々大きなトラブルになるからです。
例えば、ローン残債以上の金額で売却できない「オーバーローン」の状態だと判明した場合、最悪のケースでは自己破産を余儀なくされたり、財産分与を受けた側がローンの借り換え審査に通らず、一生ローン名義だけが元配偶者に残ってしまうといったケースが数多く散見されます。
さらに恐ろしいのは、相続時にこの問題が発覚し、何も知らない子や孫に多額の負債を背負わせる結果になることです。
必ず離婚手続き（離婚届の提出）を行う前に、不動産や住宅ローンの処理方針を決定してください。
離婚時の住宅ローン対応・主な3つの選択肢
1. 家を売却して住宅ローンを完済する
離婚と同時に家を手放し、売却代金でローンを清算する方法です。ローンの重荷から完全に解放されるため、離婚後のトラブルを最も避けやすい推奨される方法です。
2. 一方が家を引き取り住み続ける
夫婦のどちらかが離婚後も家に残り、引き続きローンを支払う方法です。ただし、名義変更の難しさや、連帯保証人の問題など、契約上のリスクが非常に高いため注意が必要です。
3. 住宅ローンの借り換えを行う
他の金融機関でローンを組み直し、名義を一本化したり返済負担を減らす方法です。ただし、申込者単独の年収で審査をクリアする必要があるため、ハードルは高くなります。
以下、これらの対処法と離婚時の注意点について、養育費との関係も踏まえながら詳しく解説します。
方法1：自宅を売却して残りの住宅ローンを清算する
離婚時に最も後腐れなく解決できるのが、家を売却してローンを完済してしまう方法です。
離婚後に「元配偶者がローンを滞納した」「連絡が取れなくなった」といったトラブルに巻き込まれたくない方には、最も有力な選択肢と言えます。
売却額がローン残高を上回れば、手元にお金が残り、それを財産分与として夫婦で分けることも可能です。一方で、売却額が残債を下回る場合は、不足分を現金で用意する必要があります。
まずは以下のステップで、ご自宅の状況を確認しましょう。
家と住宅ローンの名義を確認する
家を売却できるのは、原則として登記上の名義人だけです。
まず登記簿やローン契約書を確認し、「誰が所有者か」「誰がローンを借りているか」を把握しましょう。
もし「共有名義（夫婦ペアローンなど）」になっている場合、売却には名義人全員の同意が必須となります。離婚協議が難航し、片方が売却に反対すれば、家を売ることはできません。
離婚に向けて家を処分するなら、まずは相手方が売却に同意しているかを確認することがスタートラインです。
住宅ローンの残債額を確認する
次に、「あといくら返せばローンが終わるのか（残債）」を正確に調べます。
残債は、銀行のインターネットバンキングや、郵送で届く「返済予定表」などで確認できます。
この残債の金額によって、取れる選択肢が大きく変わります。必ず最新の数字を確認してください。
家のおおよその売却価格を調べる
残債が分かったら、次は「家がいくらで売れそうか（査定額）」を把握します。
不動産一括査定サイトなどを利用して、複数の不動産会社に査定を依頼しましょう。1社だけでは金額が偏る可能性があるため、複数社に見てもらうのがポイントです。
売却額と残債の比較：「オーバーローン」か「アンダーローン」か
「家の査定額」と「ローンの残債」を比較し、ご自身の状況を判断します。
アンダーローンの場合（売れる金額 ＞ ローン残債）
家を売ればローンを完済でき、手元にお金が残る状態です。
この場合、通常の不動産売却と同じ手続きで進められます。売却にかかる諸経費やローン完済費用を差し引き、残ったお金を夫婦でどう分けるか（財産分与）を決めれば、きれいに清算できます。
オーバーローンの場合（売れる金額 ＜ ローン残債）
家を売ってもローンが返しきれず、借金が残ってしまう状態です。
この状態では、原則として金融機関が抵当権を外してくれないため、勝手に家を売ることはできません。
オーバーローン物件を売却するには、以下の2つの方法があります。
1. 不足分を自己資金で支払って完済する
貯蓄などから差額を現金で用意できれば、通常通り売却可能です。親族から借りるなどの方法も検討しましょう。
2. 任意売却（ニンバイ）を検討する
自己資金が用意できない場合、金融機関の特別な合意を得て、ローンが残ったままでも家を売却する「任意売却」という方法があります。
任意売却であれば、市場価格に近い価格で売却できるため、競売になるよりも残債を大幅に減らせる可能性があります。また、引越し費用を売却代金から捻出できるケースもあります。
【重要】放置すると「競売」のリスクがあります
もし、「売れないから」と放置してローンを滞納してしまうと、最終的には競売（けいばい）にかけられてしまいます。
競売になると、市場価格の5～7割程度の安値で強制的に売却され、多額の借金だけが残ります。また、強制退去を命じられるなど、精神的にも大きなダメージを受けます。
状況が悪化する前に、早めに専門家へ相談することをお勧めします。
方法2：夫婦のどちらかが離婚後も家に住み続ける
「子供の転校を避けたい」などの理由で、離婚後もどちらかが家に住み続けたいというケースです。
しかし、この方法は契約違反や将来的な差し押さえリスクと隣り合わせの危険な選択肢でもあります。パターン別に解説します。
ケース① 名義人本人がそのまま住み続けローン返済を続ける
例えば「夫名義の家で、夫が住み続け、夫がローンを払う」場合です。
これは最もトラブルが少ないパターンです。契約者本人が住んでいるため契約違反にはならず、手続きもスムーズです。
ただし、妻が連帯保証人になっている場合は注意が必要です。離婚しても連帯保証人は外れないため、もし夫が滞納すれば、離婚した妻に請求がいきます。
ケース② 家には妻（夫）が住み続け、ローン名義人である元配偶者が返済を担当
よくあるのが「養育費代わりに、出ていく夫が住宅ローンを払い、妻と子が住む」パターンです。
実は、この方法は非常に危険です。
リスク1：契約違反で一括返済を求められる
住宅ローンは「名義人が住むこと」が条件です。名義人が出ていったことが銀行にバレると、契約違反として残債の一括返済を求められる可能性があります。
リスク2：家が差し押さえられる
もし元夫が再婚などで経済状況が変わり、ローンを滞納してしまったらどうなるでしょうか？
銀行は家を差し押さえ、競売にかけます。その結果、住んでいる妻と子供はある日突然、家を追い出されてしまうのです。
元夫の支払い能力に生活の根底を握られることになるため、非常に不安定な状態と言えます。
ケース③ 家には妻（夫）が住み続け、元配偶者に家賃相当額を支払う
住んでいる妻が、名義人である元夫に「家賃」としてローン相当額を払い、夫が銀行へ返済するパターンです。
これもリスクが高い方法です。夫には「家賃収入」が発生するため、確定申告や納税の義務が生じます。
また、妻が夫にお金を渡しても、夫がそれを使い込んでローンを払わなければ、結局家は競売にかけられてしまいます。離婚後も金銭のやり取りで連絡を取り続けなければならない精神的負担も無視できません。
原則：住宅ローンの名義変更は「借り換え」以外に方法はない
「自分が住むのだから、ローンも自分名義に変えたい」と相談されることが多いですが、現在のローンのまま名義だけを変更することは、銀行は絶対に認めてくれません。
名義を変えるには、「妻自身が新たに住宅ローンを組み、夫のローンを一括返済して買い取る（借り換え）」しか方法がありません。
しかし、パートや契約社員など収入が不安定な場合、新規のローン審査に通るのは非常に困難です。「名義変更は簡単にはできない」と覚えておきましょう。
方法3：住宅ローンの借り換えで返済負担を減らす
売却もできず、今のまま払い続けるのも苦しい場合、より金利の低いローンへ「借り換え」を行う方法があります。
金利が下がれば月々の返済額が減り、生活が楽になる可能性があります。特に、離婚後に単独で生計を立てる場合、固定費の削減は重要です。
ただし、借り換えにも審査があります。
「離婚して世帯年収が減った」「他に借金がある」といった場合、審査に落ちる可能性が高いです。
また、借り換えには数十万円の手数料（登記費用や保証料）がかかることも忘れてはいけません。メリットが出るかしっかりシミュレーションする必要があります。
離婚時に住宅ローンが残っている場合の重大なリスク
離婚後もローンを残したままにしておくと、数年後に爆発する「時限爆弾」になりかねません。以下のリスクを必ず理解しておいてください。
住宅ローン滞納で自宅が差し押さえ・強制退去のリスク:
最も恐ろしいのがこれです。名義人が支払いを止めてしまうと、金融機関は担保である家を競売にかけます。住んでいるのが元妻や子供であっても関係なく、強制的に退去させられます。
連帯保証人は支払い義務を免れない:
「離婚したから連帯保証人を辞めたい」は通用しません。
主債務者（元夫）が破綻した場合、連帯保証人（元妻）に数千万円の請求が一気に来ます。離婚後何年も経ってから、突然多額の借金を背負わされ、自己破産せざるを得なくなるケースが後を絶ちません。
契約違反でローンの一括返済を求められる可能性:
名義人が家に住んでいないことが銀行に発覚すると、契約違反（金銭消費貸借契約違反）となります。銀行から「残りのローンを全額すぐに返してください」と一括返済を求められるリスクがあります。
元配偶者に家を勝手に売却される恐れ:
家の名義が元夫のままであれば、元夫は自由に家を売却できます。
ある日突然、知らない不動産業者がやってきて「この家は買い取りました。すぐに出ていってください」と言われる可能性もゼロではありません。
養育費と住宅ローンの負担調整:
ローン返済と養育費の二重払いは、経済的に非常に過酷です。支払いが厳しくなっても、養育費を勝手に止めることは許されません（給与差し押さえの対象になります）。
どうしても苦しい場合は、家庭裁判所に「養育費減額調停」を申し立てる必要がありますが、必ず認められるとは限りません。
離婚時の取り決めは公正証書で残すことが重要
離婚時に口約束だけで済ませるのは絶対にやめましょう。住宅ローンや養育費など、お金に関することは「公正証書（離婚給付契約公正証書）」を作成し、法的な効力を持たせておくことが身を守る術です。
公正証書に「強制執行認諾文言」を入れておけば、相手が約束を破って支払いをしなかった場合、裁判を起こさなくても直ちに相手の給料や財産を差し押さえることができます。
費用はかかりますが、将来の安心のための必要経費です。公証役場で手続きを行うか、弁護士等の専門家に依頼して作成しましょう。
まとめ：住宅ローンと離婚問題は専門家と早めに相談を
住宅ローンが残った状態での離婚は、非常に複雑でリスクが高い問題です。
「とりあえず離婚してから考えよう」という先送りは、取り返しのつかない事態（自己破産や強制退去）を招く原因になります。
ご自身の状況で「売却すべきか」「住み続ける方法はあるか」「任意売却が必要か」を判断するには、専門的な知識が必要です。
自分一人で悩まず、住宅ローン問題に強い専門機関に早めに相談することで、あなたとご家族の生活を守る道が開けます。
記事監修者
藁科 暁 / 埼玉本部長
任意売却取扱主任者/宅地建物取引士
賃貸から売買まで不動産業務を多岐にわたり経験してきました。その中で任意売却に悩まれている方のお力になれたらと自ら志願して全任協にて従事しております。ご不安ばかりで相談することにも躊躇するかもしれませんが、私たちが不安を取り除き新しい人生のスタートを切れるようにお手伝いさせていただきます。ご相談から売却終了後のサポートまでさせていただきます。お気軽にご相談ください。
協会には離婚を理由にしたご相談も多くいただき解決させていただいています。特に離婚時、離婚後はお2人では話したくない、話が進まないなどもあり第3者が入る事でお話が進めやすくなることも多々あります。全任協フリーダイヤル0120-963-281(クロウサルニンバイ）の無料相談か無料メール相談へご連絡下さい。
離婚がきっかけで任意売却したご相談
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