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2017年03月07日 公開
アパート経営など不動産投資をする際に家賃保証という制度があります。不動産投資における家賃保証とは、オーナーの家賃収入を保証する制度というニュアンスで使われます。今回はこの家賃保証のトラブルに関してです。
家賃保証には空室保証という制度があります。毎月固定の保証料を支払うと賃貸経営で空室が発生してしまった場合に、空室の家賃を一定額保証する制度です。また、サブリースという制度もあります。一括借り上げとも呼ばれ、保証会社が借り上げて、賃貸管理を合わせて行う制度です。
リスクのある不動産投資ですから、このような制度を魅力的に感じ、実際に利用している方も少なくありません。ですが、トラブルも少なくないのです。
契約当初より家賃の引き下げを打診された、保証条件の見直しを迫られた、家賃保証するために高額な保証料を支払う必要があるなど、様々な事由によりトラブルとなる場合がでています。借地借家法は、借主保護に手厚い法律となっています。その解釈がサブリース会社側にも適用され、家主側が泣き寝入りするケースが見受けられています。
協会にも、家賃保証のつもりで部屋を購入したものの、補償の金額より下がってしまい毎月赤字になるようになってしまったというご相談をいただきます。先月末にも、家賃保証で一括借り上げするサブリース契約につき、その家賃を減額され損害を被ったとして、オーナーが地裁への提訴を検討していると報じられました。家賃保証の減額は社会問題となってきています。
サブリース契約におけるトラブルが後を絶たないことをうけ、貸住宅管理業者登録制度の規定と業務処理準則が改正されました。貸主に対する重要事項説明等は管理業務に関し6年以上の実務経験者又は賃貸不動産経営管理士（実務経験者等）が行うと明記され、サブリースの家賃保証減額リスクの説明が義務化されました。ですが、まだまだ苦しめられている人が居るのが現状だと感じずにはいられません。
リスクを減らしたいと思っての家賃保証という制度に苦しめられている人が増えてきています。ご相談いただく方には、家賃の赤字分をキャッシングすることによりローンの返済、固定資産税の支払いを続け、精神的に追い詰められた状態になってしまう方も居ました。もっと早く相談できる所と出会いたかったとおっしゃっていました。
協会では任意売却の認知普及に努めていますが、まだまだ足りないと痛感しました。任意売却は住宅ローンだけではなく、アパートローンなど投資物件用に借り入れているローンも可能です。
家賃保証の減額など、不動産投資で苦しんでいる方のご相談を受け付けています。不動産は失敗と判断するタイミングが分かりにくいともいわれます。専門家と話すことで、変わることも有るかと思いますのでまずはご相談下さい。協会で、過去に投資し失敗を任意売却で解決した事例をご紹介します。
所在地：神奈川県横浜市
職業：会社員
年齢：36歳
家族：妻
建物種別：収益物件
残債：4,600万円
売却価格：3,800万円
相談内容： 神奈川県横浜市にお住まいのDさん。親が所有していた土地を相続したところ、某大手ハウスメーカーが賃貸アパート建築の営業に来ました。賃貸経営がどうい…解決事例の詳細
所在地：東京都文京区
職業：アルバイト
年齢：49歳
家族：独身
建物種別：収益物件
残債：1800万円
売却価格：2400万円
相談内容： ご相談者様は都内在住のO様。15年ほど前に文京区にマンションを購入しました。最初の数年間は、ご自身がそこで生活をしておられましたが、のちに、部屋…解決事例の詳細
所在地：東京都豊島区
職業：主婦
年齢：35歳
家族：御主人,子供
建物種別：収益物件
残債：1300万円
売却価格：1200万円
相談内容： 豊島区のMさんは、独身の時にワンルームマンションを購入し、住んでおりました。ご結婚をし、そのワンルームマンションを収益物件として管理してました。…解決事例の詳細
不動産投資の失敗で発生したローン滞納問題を、任意売却で解決した事例集
協会には全国に相談センターがあります。不動産投資の場合は住んでいる地域と、投資不動産の地域が異なることは少なくありません。その際も家の近くの相談センターで相談して、収益不動産の近くの相談センターと連携しながら進める、ということが可能です。全国のネットワークで連携してのご相談も可能です。安心してご相談ください。
物件に入居中の方がいるオーナーチェンジで、賃貸したままの売却も可能になっています。投資不動産は賃借人がおり、権利関係が住宅ローンの滞納より複雑になってきます。一棟、区分どちらもご相談可能です。当協会へは家賃保証のトラブルでお困りの方からのご相談も多くご相談いただき、解決してきています。相談は無料です。9:00～20:00であれば、フリーダイヤル0120-963-281（クロウサルニンバイ）へご連絡ください。一部ご相談が難しい地域もありますが、全国に相談センターがあり、相談を受け付けています。
メールによるご相談は24時間受け付けています。お電話が難しい場合は無料相談フォームにてお気軽にご相談下さい。内容に関しては秘密厳守いたします。
